Consument-verkoper is niet gebonden aan mondelinge koop (Hoge Raad)

Als een particuliere koper en particuliere  verkoper (consumenten) het mondeling eens zijn over de verkoop van een woning, kunnen zowel de koper als de verkoper zich er op beroepen dat er (nog) geen geldige koop is.

De verkoper hoeft dus niet mee te werken aan ondertekening van de koopakte. Koper heeft ook geen recht op schadevergoeding. De Hoge Raad maakte dit op 9 december 2011 uit. Een belangrijke uitspraak voor de praktijk.

Wat was het geval?

Vincent (verkoper, een particulier) had zijn huis bij een makelaar te koop staan. Klaas (koper, ook een particulier) heeft een bod op het huis gedaan. Dat bod is geweigerd. Het tweede bod van Klaas werd wel geaccepteerd. Vincent en Klaas hebben dus mondelinge overeenstemming over de verkoop van Vincents woning aan Klaas.

De makelaar van Vincent heeft een koopakte gemaakt en aan beide partijen toegezonden. Vincent weigert echter de koopakte te ondertekenen, omdat hij de financiering van een andere woning niet rond krijgt.

Klaas zegt dat Vincent gebonden is aan de mondelinge koop, ook al zegt de wet dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een particulier is. Klaas heeft vervolgens schadevergoeding van Vincent gevorderd. De Rechtbank wijst deze vordering af, omdat een mondelinge koop van een woning door een particulier niet geldig (‘nietig’) is. Klaas heeft geen hoger beroep ingesteld.

De procureur-generaal van de Hoge Raad heeft echter gevorderd dat het vonnis “in het belang der wet” wordt vernietigd. De zaak kwam daardoor bij de Hoge Raad terecht. Daaruit kwam de volgende uitspraak.

Uitspraak

Als er mondeling overeenstemming is over de verkoop van een woning aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te geven aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte, dan mag de verkoper zich beroepen op een ongeldige koop. Voorwaarde is wel dat de verkoper ook een particulier is.

Ondertekening van de koopakte kan ook niet via de rechter afgedwongen worden, omdat er niet in de wet staat dat  de verkoper daartoe verplicht is. Om dezelfde reden kan de koper ook geen schadevergoeding vorderen.
De Hoge Raad zegt wel dat onder zeer bijzondere omstandigheden het niet willen vastleggen van de afspraken toch onacceptabel is op grond van redelijkheid en billijkheid. Onder die bijzondere omstandigheden vallen niet dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een andere koper of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de koop van een andere woning.

De Hoge Raad geeft wel een nuancering aan. Het feit dat die zeer bijzondere omstandigheden zich zouden voordoen, betekent niet dat er alsnog die koopakte getekend moet worden. De weigerende partij kan slechts tot schadevergoeding veroordeeld worden, als er uiteraard schade is geleden.

Conclusie

De Hoge Raad stelt vast dat er in dit geval sprake is van een particuliere verkoper en er geen zeer bijzondere omstandigheden zijn gebleken. Vincent hoefde de koopakte dus niet alsnog te ondertekenen en hoefde ook geen schadevergoeding te betalen aan Klaas.

Bron: Hoge Raad 9 december 2011, nr 11/03863 (LJN BU7412)