Makelaar èn advocaat in gebreke bij ingebrekestelling koopovereenkomst

Zowel de makelaar als de advocaat sloegen de plank mis in deze casus van niet nakoming bij een koopovereenkomst door de koper. Volgens de Rechtbank Rotterdam waren de ingebrekestellingen die zij namens de verkoper verstuurden niet geldig.

Wat was er gebeurd?

Vincent heeft een woning verkocht aan Klaas. In de koopovereenkomst is – zoals gebruikelijk – opgenomen dat er door Klaas een waarborgsom moet worden gestort (dan wel een bankgarantie moet worden gesteld) bij de notaris voor een bepaalde datum. Dat is niet gebeurd. De makelaar van Vincent stuurt daarop een brief aan Klaas met onder andere de volgende tekst:

Op grond van het bepaalde in artikel 4, in de koopovereenkomst, ben ik genoodzaakt u bij deze namens verkoper in gebreke te stellen vanwege het feit dat u de in de bovengenoemde koopakte aangegane verplichting tot betaling van de waarborgsom of het stellen van de garantie niet bent nagekomen. Voor de eventueel daaruit voortvloeiende schade stelt cliënt u bij deze aansprakelijk.

Er is blijkbaar geen bevredigende reactie van Klaas ontvangen, want vervolgens stuur Vincent’s advocaat een brief aan Klaas. Hij schrijft onder meer:

Daarnaast heeft u niet tijdig gezorgd voor storting van de waarborgsom. (…) Als gevolg van het bovenstaande constateer ik dat u toerekenbaar tekort schiet in uw verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat maakt u schadeplichtig ten opzichte van cliënte. Daarnaast dient u een contractuele boete te betalen van € 26.650,00.

De zaak komt voor de rechter en daar vordert Vincent dat Klaas wordt veroordeeld tot betaling van de boete aan Vincent. Klaas voert als verweer aan dat hij niet op de juiste manier in gebreke is gesteld, omdat in de brieven geen termijn is opgenomen waarbinnen Klaas alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen.

Om welke bepalingen van de koopakte ging het exact?

In de koopovereenkomst is onder andere opgenomen:

Artikel 4

1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op 16 maart 2011 bij de notaris als waarborgsom te storten een bedrag van: €26.650,00

(…)

4. Bij niet nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 12 van deze overeenkomst van toepassing.

(…)

Artikel 12

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gestelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden.

Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij niettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet tijdige nakoming te vergoeden.

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren.

Samengevat staat in artikel 12 dus:

• dat een partij schadeplichtig wordt wanneer deze in verzuim is;
• dat een partij pas in verzuim is indien hij, nadat hij in gebreke is gesteld, nalatig blijft om aan zijn verplichtingen te voldoen;
• dat een ingebrekestelling schriftelijk moet gebeuren met inachtneming van een termijn van acht dagen.

Uitspraak rechtbank

De rechter geeft Klaas gelijk. Volgens de rechtbank zijn de brieven van de makelaar en advocaat geen ingebrekestellingen, omdat er geen termijn van acht dagen in genoemd wordt, waarbinnen Klaas alsnog kan nakomen. Het zijn slechts aanmaningen, geen ingebrekestellingen.

De makelaar was als professionele partij bij de transactie betrokken en hij heeft de koopovereenkomst opgemaakt. Daarom mag van hem worden verwacht dat hij zich naar de letter van de bepalingen van de koopovereenkomst gedraagt. Daarnaast heeft de termijn van acht dagen als functie dat Klaas een laatste gelegenheid krijgt om aan zijn verplichtingen te voldoen. Die kans heeft Klaas nu niet gekregen.

De rechtbank geeft aan dat zelfs als de ingebrekestellingen wel geldig waren geweest, de vordering van Vincent toch afgewezen zou moeten worden. Vincent maakt immers aanspraak op de contractuele boete omdat Klaas geen waarborgsom of bankgarantie heeft geregeld. Maar op grond van artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst betekent het niet nakomen van die verplichting slechts dat Klaas verplicht is de schade die daardoor ontstaat te vergoeden. De boete waarop Vincent aanspraak maakt, wordt pas verbeurd indien het verzuim te maken heeft met feitelijke en/of juridische levering van de woning dan wel het betalen van de koopprijs. Niet met de waarborgsom of bankgarantie dus.

De les voor de makelaar en de advocaat

Ben je makelaar of advocaat en je treedt op voor een verkoper in een vergelijkbaar geval, of je bent de verkoper, zorg dan dat je een termijn noemt in je ingebrekestelling!

Een voorbeeldbrief voor een ingebrekestelling als de koper de koopprijs niet op de leveringsdatum kan betalen kun je hier vinden. Voor een geval als het bovenstaande dat de waarborgsom/bankgarantie niet geregeld is, zal die brief aangepast moeten worden.

Tot slot

Een vergelijkbare uitspraak werd op 7 december 2011 door de Rechtbank Haarlem gedaan. Zie daarover ook dit artikel op De Scherpe Pen.

NB: Bovenstaande namen zijn fictief.