Wat betekent de BTW verhoging per 1 oktober 2012 voor vastgoed transacties?

In juni 2012 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de Fiscale verzamelwet 2012 (33245). Daaronder valt ook de BTW verhoging van 19% naar 21%. Wat de gevolgen zijn voor vastgoed transacties leg ik in dit artikel uit.

In het wetsvoorstel is opgenomen de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen van 6% naar 2%. Over die regeling heb ik eerder al een blogartikel geschreven. Het algemene omzetbelasting (BTW) tarief gaat van 19% naar 21%. Dit tarief geldt voor alle goederen en diensten die niet vrijgesteld zijn, en die niet onder het 6%- of 0%-tarief vallen. In verband met de stijging van het algemene tarief geldt een aantal overgangsmaatregelen.

Wanneer geldt het nieuwe 21%-tarief?

Het nieuwe 21%-tarief geldt voor goederen en diensten die vanaf 1 oktober 2012 geleverd worden door een ondernemer. Bepalend is de leveringsdatum en dus niet de factuurdatum. Als goederen of diensten vóór 1 oktober 2012 geleverd worden dan geldt nog 19%, ook al wordt ná 30 september 2012 pas gefactureerd.

Lever je goederen of diensten op of ná 1 oktober 2012 maar factureer je vóór die datum? Het nieuwe tarief geldt dan nog niet, dus zou je eigenlijk 19% BTW moeten berekenen en op 1 oktober de resterende 2%. In deze situatie mag je echter meteen 21% BTW factureren.

Tegemoetkoming bij vastgoed transacties

Bij de levering van onroerende zaken geldt voor een aantal situaties een tegemoetkoming. Het gaat om de volgende gevallen:

• Termijnen vervallen vóór 1 oktober 2012
  Wordt een onroerende zaak ná 30 september 2012 geleverd op grond van een overeenkomst die vóór 1 oktober 2012 is gesloten? En ontvangt de ondernemer op grond van die overeenkomst één of meer termijnen van de vergoeding vóór 1 oktober 2012? Dan blijft voor deze termijnen het 19%-tarief gelden. Op termijnen die op of ná 1 oktober 2012 vervallen geldt het 21%-tarief.
• Integratieheffing
  Als je (gedeeltelijk) vrijgestelde omzet hebt, moet je als ondernemer BTW betalen als je bijvoorbeeld op eigen grond een bedrijfspand laat bouwen. Er is in deze situatie sprake van een fictieve levering aan jezelf. Hierover moet je een zogenoemde integratieheffing betalen. De BTW van de aannemer en de BTW op de door jou ter beschikking gestelde grond en eventuele andere materialen is volledig aftrekbaar.Vindt de fictieve levering plaats ná 30 september 2012 en heb je vóór 1 oktober 2012 een overeenkomst voor de bouw afgesloten? En heb je op grond van die overeenkomst vóór 1 oktober 2012 (een deel van) de aanneemsom in termijnen voldaan? Dan pas je op het totaal van deze termijnen én op de kosten van de vóór 1 oktober 2012 ter beschikking gestelde materialen 19%-integratieheffing toe. Op termijnen die ná 30 september 2012 vervallen en op de kosten van materialen die je na deze datum ter beschikking stelt pas je 21%-integratieheffing toe.
• Nieuwbouwwoningen
  Levert een ondernemer/projectontwikkelaar ná 30 september 2012 een nieuwbouwwoning op grond van een koop/aannemingsovereenkomst die vóór 28 april 2012 is getekend? Dan wordt over de som van de termijnen die vóór 1 oktober 2013 zijn vervallen 19% BTW gerekend. Op termijnen die ná 30 september 2013 vervallen moet 21% BTW toegepast worden. Deze tegemoetkoming geldt niet voor verbouwingen.
  Voor het begrip ‘woning’ wordt hierbij verwezen naar het besluit van
  27 oktober 2011, nr BLKB 2011/26M.

Meer informatie

Veelgestelde vragen over de BTW verhoging vind je op de internetsite van de Rijksoverheid.