Starterslening: kan ik de hypotheekrente nog wel aftrekken?
Op 25 maart 2013 heeft de Staatssecretaris van Financiën een goedkeuringsbesluit genomen waardoor (nieuwe) Startersleningen na 1 januari 2013 onder de eigenwoningregeling blijven vallen. Daardoor blijft de hypotheekrente aftrekbaar. In dit artikel geef ik een korte uitleg hierover.
Wat is een Starterslening?
De Starterslening is een initiatief van gemeenten en de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna: SVn). De bedoeling van een Starterslening is om het voor starters mogelijk te maken een koopwoning te bemachtigen. De hoogte van de Starterslening hangt af van je inkomen, je eigen vermogen en de voorwaarden van de gemeente.
De lening overbrugt het verschil tussen:
- de aankoopkosten van de woning, en
- het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van maximaal 30 jaar. De eerste drie jaren is de lening aflossings- en rentevrij. Na de drie jaren kan regelmatig een draagkrachttoets worden uitgevoerd om de betalingscapaciteit vast te stellen. De verwachting is dat het inkomen groeit en de starter rente en aflossing zal kunnen gaan betalen.
Als er op het toetsmoment voldoende betalingscapaciteit is, zal de starter de overeengekomen rente en aflossing moeten betalen. Bij onvoldoende betalingscapaciteit wordt de maandlast aangepast aan de lagere betalingscapaciteit, waarbij in de huidige Starterslening rentebetaling voorop staat.
Er zijn ook Startersleningen waarbij de betaling van de overeengekomen rente en aflossing niet uitsluitend afhankelijk is van de betalingscapaciteit van de starter.
Wat is het probleem vanaf 2013?
Vanaf 1 januari 2013 geldt voor een eigenwoningschuld de voorwaarde dat er een contractuele verplichting geldt tot het ten minste annuïtair (en in ten hoogste 360 maanden) volledig aflossen van de lening gedurende de looptijd. Deze verplichting moet ook feitelijk worden nagekomen. Als je de definitie van een Starterslening hierboven leest, dan voldoen Startersleningen hier niet aan.
Dit betekent dat Startersleningen die na 31 december 2012 zijn afgesloten niet zijn aan te merken als eigenwoningschuld. Daardoor zou de hypotheekrente ook niet aftrekbaar zijn. Dit is alleen anders als de Starterslening in 2013 ontstaat ‘ten gevolge van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de starter tot verwerving van een eigen woning‘. De koopakte moet dus vóór 1 januari 2013 getekend zijn. Als je na 1 januari 2013 een woning koopt met een starterslening, dan zou het dus geen eigenwoningschuld zijn en heb je geen hypotheekrente aftrek.
Oplossing
De Staatssecretaris en SVn gaan in 2013 een structurele oplossing hiervoor zoeken. Tot die tijd heeft de Staatssecretaris het volgende goedkeuringsbesluit uitgevaardigd:
Goedkeuring
Vooruitlopend op deze structurele oplossing keur ik goed dat Startersleningen die na 31 december 2012 door SVn worden verstrekt, zijn aan te merken als bestaande eigenwoningschuld in de zin van artikel 10bis.1 van de Wet inkomstenbelasting 2001.
Voorwaarden
Voor deze goedkeuring gelden de volgende voorwaarden:
- De Starterslening van SVn is in 2013 bij de notaris gepasseerd of in 2014 voor zover de Starterslening is ontstaan ten gevolge van een op 31 december 2013 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de belastingplichtige tot verwerving van een eigen woning.
- De voorwaarden van de Starterslening wijken niet af van de voorwaarden die in 2012 door SVn voor de Starterslening werden gehanteerd.
Meer informatie?
Voor meer informatie kijk je op:
- Besluit van Staatssecretaris van Financien: Inkomstenbelasting. Eigenwoningregeling; Startersleningen; 25 maart 2013, Nr. BLKB2013/536M
- Website SVn
- Website NHG
Dit artikel is ook gepubliceerd op www.vraagdenotaris.nl.
