Executieverkoop of onherroepelijke volmacht aan de bank voor onderhandse verkoop?

Steeds meer banken willen een executieverkoop (veiling) vermijden bij een betalingsachterstand. Ze ontvangen liever een onherroepelijke volmacht voor de verkoop van de woning.

Maar hoever mag die volmacht gaan? En wordt de debiteur niet te veel het mes op de keel gezet?

Voorgeschiedenis

In 2008 kwam de Erasmus Universiteit in Rotterdam (prof. Dirk Brounen) naar buiten met de voorlopige resultaten van een onderzoek naar executieveilingen. Daaruit bleek dat de veilingopbrengst van huizen gemiddeld 38% onder de marktwaarde ligt.

In reactie daarop riep makelaar Hans Broeren in zijn column in De Telegraaf van 15 oktober 2008 op de huizenveiling voor particuliere woningen af te schaffen. Volgens Broeren kunnen banken bij betalingsproblemen de particuliere woningen beter onderhands verkopen. Dat is volgens hem gunstig voor de prijs en ‘daarom beter voor de in problemen geraakte huizenbezitters’. Maar is de oplossing voor de tegenvallende opbrengsten op een veiling nu echt zo eenvoudig?

Pressiemiddel

Notarissen zagen steeds meer banken die de executieveiling willen omzeilen door gebruik te maken van een aan hen verstrekte onherroepelijke volmacht tot verkoop. Zij worden dan geconfronteerd met een verzoek van een bank om handtekeningen van debiteuren onder zo’n volmacht te legaliseren.

Meestal vertelt de debiteur dan dat hij aan het verzoek van de bank wel gehoor moet geven, omdat de bank anders niet wil meewerken aan een betalingsregeling. De volmacht wordt door de bank dus eigenlijk gebruikt als een soort pressiemiddel. En daar willen notarissen niet mee geassocieerd worden.

Zorgvuldigheid

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft al in 2008 notarissen gewaarschuwd voor het gebruik van de onherroepelijke volmacht voor onderhandse verkoop. Volgens Renée Albers-Dingemans, bestuurssecretaris Beroepsondersteuning van de KNB, moeten notarissen voorzichtig zijn bij het verlenen van hun medewerking daaraan. ‘Zowel bij het opstellen van de volmacht, het legaliseren van de handtekening, als bij het verdere verkoop- en leveringstraject moet de notaris zorgvuldig te werk gaan. Hij moet de debiteur grondig voorlichten.’ Maar er is volgens Albers meer. ‘Er vindt op deze manier wel een uitholling van het executierecht plaats doordat de waarborgen van de onderhandse executoriale verkoop, zoals de rechterlijke goedkeuring, ontbreken.’ Daarnaast vindt er evenmin zuivering van beslagen plaats (automatische opheffing van de beslagen zonder medewerking van de beslagleggers).

Volgens de KNB draagt iedere notaris als onafhankelijk en onpartijdig functionaris voor elke rechtshandeling afzonderlijk een eigen verantwoordelijkheid. Albers: ‘Als een notaris meent dat sprake is van misbruik van omstandigheden, moet hij dienst weigeren. Het dreigen met tuchtrechtelijke of civielrechtelijke aansprakelijkheid doet daar niet aan af. Een volmacht kan een goede oplossing bieden, mits aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan. En dat is in de praktijk niet altijd het geval zoals de bank die met behulp van een onderhandse volmacht het pand aan een geselecteerd groepje handelaren bij opbod verkoopt.’

Duidelijke afspraken

Om de bezwaren die kleven aan de onherroepelijke volmacht tot onderhandse verkoop weg te nemen, heeft Netwerk Notarissen in 2008 met een aantal banken gedetailleerde afspraken gemaakt. Netwerk Notarissen onderkent dat de bank en de debiteur beide belang hebben bij een ‘normale verkoop’. ‘Wij zijn van mening dat een onherroepelijke volmacht voor onderhandse verkoop, mits goed geregeld, een minder slechte oplossing is dan een executie,’ zegt Jeroen Kuhlmann, voorzitter van de veilingcommissie van Netwerk Notarissen.

Maar wanneer is het dan wel goed geregeld? Kuhlmann: ‘Het begint uiteraard met een uitgebreide Belehrung van de eigenaar/debiteur. Hij krijgt tijdig een ontwerp van de volmacht en verschijnt op kantoor, het liefst met de makelaar die de verkoop gaat begeleiden. Samen met de makelaar worden duidelijke afspraken gemaakt over allerlei praktische zaken zoals bezichtigingen en de boel netjes houden en cake bakken. Ik merk dat een eigenaar daardoor meer gemotiveerd raakt om zich in te spannen.’

Ook moet de waarde van het pand worden vermeld in de volmacht en een duidelijke minimumprijs (de executiewaarde). ‘Wij raden aan om die prijs te laten vaststellen door de makelaar die ook de verkoop van het pand gaat doen.’ Ook in deze aanpak kan de woning dus nog steeds slechts voor de executiewaarde worden verkocht. ‘Maar,’ zo zegt Kuhlmann, ‘bedenk wel dat op deze manier een dure executie wordt voorkomen en dat de schuld van de debiteur niet verder oploopt.’

Model onherroepelijke volmacht

In 2009 heeft Netwerk Notarissen samen met de KNB een model ontwikkeld voor de onherroepelijke volmacht. Dit model vormt een goede balans tussen het belang van de schuldenaar enerzijds en dat van de hypothecair financier anderzijds. Van belang is met name dat een minimumprijs wordt vastgesteld.

De tekst van het model is hier te vinden.

Tip

Zit je zelf in een situatie waarbij een executieverkoop dreigt en de bank een onherroepelijke volmacht vraagt? Laat je dan goed door je notaris voorlichten en controleer of het bovenstaande model wel gebruikt wordt.

Er zijn inmiddels ook modellen in omloop die lijken op het Netwerk model, maar op belangrijke punten toch afwijken (ten gunste van de bank). Opletten dus!