BTW Update: Kan ik bouwgrond nog leveren in de overdrachtsbelasting?
Onlangs heeft de Staatssecretaris in besluit goedgekeurd dat er in sommige situaties nog steeds in de overdrachtsbelasting een perceel bouwgrond geleverd kan worden. Dit ondanks het Don Bosco arrest (HvJ EU 19 november 2009). In dit artikel geef ik een korte samenvatting voor de praktijk.
Don Bosco
De Hoge Raad heeft – onder meer in het licht van het Don Bosco arrest (HvJ EU 19 november 2009) – op 22 maart 2013 geoordeeld dat bij een koop-/aannemingsovereenkomst:
- de handelingen van een aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond; en
- de bouw van een appartement
voor de heffing van omzetbelasting moeten worden beschouwd als één prestatie en dus ook omzetbelasting is verschuldigd over de grond.
De gesplitste levering waardoor de grond nog in de overdrachtsbelastingsfeer kan worden overgedragen is daardoor niet meer mogelijk indien zowel de grond als de eventuele sloop- en bouwwerkzaamheden door dezelfde partij plaatsvinden.
Achtergrond
Bij koop-/aannemingsovereenkomsten bestond voor dit arrest de mogelijkheid dat geen omzetbelasting werd voldaan over de grond, namelijk als die grond voor de btw-heffing nog geen bouwterrein was. De – na de juridische levering verrichte – aanneming werd apart van de grondlevering in acht genomen.
Door de uitspraak van de Hoge Raad is aan die mogelijkheid een einde gekomen. Als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid) kan niet langer worden gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de (oplevering van) nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van één belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak.
Als de grond door een derde wordt geleverd (bijv. de gemeente) en de bouw plaatsvindt door de aannemer of meerdere aannemers, dan kan de grond nog wel tegen 6% overdrachtsbelasting worden geleverd (mits uiteraard geen sprake is van een bouwterrein voor de btw-heffing).
Goedkeuring overgangsregeling
De staatssecretaris heeft echter bij wijze van overgangsregeling tot 1 januari 2016 goedgekeurd dat de juridische levering van de grond en de bouw van een nieuwe onroerende zaak door dezelfde belastingplichtige als afzonderlijke prestaties kunnen worden behandeld.
Aan deze goedkeuring zijn onder meer de volgende voorwaarden verbonden:
- de grond moet worden geleverd tegen de economische waarde;
- de grond moet voorafgaand aan de bouw juridisch worden geleverd;
- er moet sprake zijn van een lopend project d.w.z. dat de verkoop voor 22 maart 2013 moet zijn gestart;
- op het moment van levering mag er geen sprake zijn van een bouwterrein in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968.
Conclusie
De overgangsregeling betekent dat ingeval van:
- een gesloten koop-/aannemingsovereenkomst;
- waarbij voorafgaand aan de bouw de grond met daarop aanwezig een oud gebouw juridisch wordt geleverd; en
- vervolgens het oude gebouw wordt gesloopt en daarna door de verkoper/aannemer een nieuw gebouw wordt gesticht,
de grond nog in de overdrachtsbelastingsfeer kan worden overgedragen, mits aan de genoemde vier voorwaarden is voldaan.
