Onlangs is het Belastingplan 2015 ingediend bij de Tweede Kamer. Staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën heeft in de Nota naar aanleiding van het verslag bij het Belastingplan 2015 enkele zaken toegelicht met betrekking tot de fiscale wijzigingen bij vastgoed. Hieronder volgen de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2015.

Overdrachtsbelasting

In het Belastingplan 2013 is de termijn van 6 maanden van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) verruimd tot 36 maanden indien de vorige aankoop door een ander heeft plaatsgevonden tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015 (artikel 3 Uitvoeringsbesluit BRV). Zie daarover een ander artikel op mijn blog. Deze verruiming wordt niet voortgezet en de termijn gaat dus per 1 januari 2015 weer terug naar 6 maanden.

Daarnaast is de termijn van 6 maanden uit de zogenaamde projectontwikkelaarsresolutie (artikel 15 lid 6 Wet BRV) verruimd naar 24 maanden na het tijdstip van eerste ingebruikneming of de ingangsdatum van de verhuur (als deze voor het tijdstip van de eerste ingebruikneming ligt). Dit geldt indien het tijdstip van de eerste ingebruikneming of de ingangsdatum van de verhuur (als deze voor het tijdstip van de eerste ingebruikneming ligt) is gelegen tussen 31 oktober 2012 en 1 januari 2015 (artikel 3a Uitvoeringsbesluit BRV). Ook deze verruiming loopt niet door na dit jaar en gaat weer terug naar 6 maanden.

Eigenwoningregeling en woning in aanbouw

Er is onlangs onduidelijkheid ontstaan over de definitie van een ‘woning in aanbouw’ (artikel 3.111 lid 3 Wet Inkomstenbelasting) in combinatie met hypotheekrenteaftrek door 2 uitspraken van de Hoge Raad (3 oktober 2014, HR:2014:2872 en HR:2014:2873). De Hoge Raad oordeelde daar namelijk dat de wet geen hypotheekrenteaftrek toestaat voor een nieuwbouwwoning tot het moment van heien of fundering aanleggen. Staatssecretaris Wiebes heeft aangegeven dat de wetgever dit niet heeft bedoeld. Volgens hem moet als ‘woning in aanbouw’ ook gezien worden de situatie dat concrete stappen zijn gezet waaruit naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd gaan beginnen. De Belastingdienst past dit laatste ook al toe in de praktijk.

De bedoeling is dat nu met een wetswijziging de onduidelijkheid weggenomen gaat worden. Vooruitlopende daarop zal in een beleidsbesluit worden goedgekeurd dat de huidige praktijk wordt voortgezet. De arresten van de Hoge Raad zijn daarom niet van invloed op de huidige wijze van beoordeling van de aftrekbaarheid van bouwrente, hypotheekrente of de kosten die verband houden met het aangaan van een hypotheek.

Tijdelijk verruimde schenkingsvrijstelling en woning in aanbouw

De hiervoor genoemde arresten van de Hoge Raad zouden ook van invloed kunnen zijn op de tijdelijk verruimde schenkingsvrijstelling van € 100.000,-. Zie over die vrijstelling dit artikel op mijn blog. Zowel voor nieuwbouwwoningen als voor bestaande woningen geldt bij die vrijstelling namelijk de voorwaarde dat als de schenking wordt gedaan voor de betaling van (een deel van) de koopsom of aflossing van (een deel van) de eigenwoningschuld, de betaling respectievelijk de aflossing plaatsvindt in de periode 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014. Het alleen ondertekenen van een koop-/aannemingsovereenkomst in 2014 voor een nieuwbouwwoning of een koopovereenkomst voor een bestaande woning is dus onvoldoende om deze vrijstelling te kunnen gebruiken. De besteding van het geschonken bedrag voor de eigen woning moet in 2014 gedaan zijn. De bouwtermijnen die na 2014 betaald worden vallen dan dus buiten de vrijstelling (en dus is daarover schenkbelasting verschuldigd).

De Staatssecretaris wil hier één versoepeling in aanbrengen. Als nog niet het gehele geschonken bedrag in 2014 aan bouwtermijnen voor de woning in aanbouw kan worden besteed, omdat er nog onvoldoende bouwtermijnen zijn vervallen in dat jaar, dan mag het resterende bedrag van de schenkingsvrijstelling aan de eerstvolgende bouwtermijnen in 2015 worden besteed. Waarschijnlijk wordt daarbij dan wel voorwaarde dat de levering van de bouwgrond bij notariële akte in 2014 heeft plaatsgevonden. De exacte voorwaarden zal de Staatssecretaris op korte termijn in een beleidsbesluit bekendmaken.

Erfpachtconstructies

Normaal gesproken heb je recht op aftrek van de erfpachtcanon als je het recht van erfpacht van een eigen woning hebt. Er zijn ‘erfpachtconstructies’ waarbij een eigen woning wordt overgedragen (aan een belegger bijvoorbeeld) en aan de voormalige eigenaar een erfpachtrecht (en opstalrecht) met betrekking tot de woning wordt toegekend. Het kabinet vindt het niet wenselijk dat in dergelijke gevallen er sprake is van aftrekbare erfpachtcanons. De Belastingdienst bestrijdt dit soort constructies actief, en met succes. Op 10 oktober 2014 heet de Hoge Raad (HR:2014:2927) in een dergelijke zaak geoordeeld dat aftrek van erfpachtcanons niet is toegestaan in een situatie waarin iemand zijn woning had verkocht aan een financiële instelling tegen de verwerving van een erfpachtrecht op de grond en een daarvan afhankelijk opstalrecht op de woning.