Notariskeuze: wie bepaalt de notaris, de verkoper of de koper?

Je hebt een woning gekocht. Gefeliciteerd! Nu nog naar de notaris zodat de eigendomsoverdracht geregeld kan worden. Maar welke notaris wordt dat? Is het de verkoper die de notariskeuze heeft of toch de koper?

Het antwoord hangt af van de afspraken die verkoper en koper hebben gemaakt in de koopovereenkomst. Degene die de notaris betaalt, bepaalt namelijk ook welke notaris het wordt. Er zijn enkele varianten in omloop die ik in dit artikel uitleg.

Kosten koper (k.k.)

Dit is de meest bekende en voorkomende vorm: er is een koopprijs afgesproken van bijvoorbeeld ‘€ 250.000,- k.k.’ of ‘kosten koper’. Dit betekent dat de notariskosten/kadasterkosten van de leveringsakte en de overdrachtsbelasting voor rekening van de koper zijn. De koper is dan ook degene die bepaalt welke notaris de overdracht gaat verzorgen. Als verkoper heb je er dus niets over te zeggen en kun je hooguit je eigen voorkeur aangeven richting de koper.

Vrij op naam (VON)

Deze variant komt met name voor bij nieuwbouw. Er wordt een woning te koop aangeboden voor een bepaalde koopprijs, bijvoorbeeld ‘€ 250.000,- VON’. Dit houdt in dat de notaris/kadasterkosten van de levering en de eventuele overdrachtsbelasting (bij nieuwbouw trouwens meestal alleen omzetbelasting) voor rekening van de verkoper zijn. Het is dus echt een all in-tarief dat de koper betaalt. Bij nieuwbouw bepaalt de projectontwikkelaar dan welke notaris het wordt. Voor bouwprojecten is dat ook wel zo logisch: 1 projectnotaris die van de hoed en de rand weet.

Kosten verkoper

Steeds meer komt er een andere optie naar voren. Dat is ‘kosten verkoper’, waarmee meestal wordt bedoeld dat de verkoper de notariskosten van de leveringsakte betaalt. De kadasterkosten en de overdrachtsbelasting zijn dan wel voor rekening van de koper. Het voordeel voor de verkoper hierbij is dat die de notariskeuze heeft. De verkoper loopt dan niet het risico dat hij hoge kosten berekend krijgt voor bijvoorbeeld het doorhalen van zijn hypotheek bij het Kadaster of kosten vanwege een vererving (zie hierna onder Overige kosten). Er zit ook nog een klein voordeeltje voor de koper in: over de notariskosten wordt geen overdrachtsbelasting geheven. De notariskosten moet je in dit geval eerst van de koopprijs afhalen voordat je de overdrachtsbelasting berekent.

Overige kosten

Overige kosten waar je mee te maken kunt krijgen als koper of verkoper zijn onder meer de volgende. Deze kosten zijn niet in bovenstaande varianten begrepen en komen voor rekening van de betreffende partij. Lees ook eens over waar je op moet letten bij een offerte van de notaris.

• Royementskosten of doorhalingskosten (verkoper)
  Dit zijn de kosten die de notaris rekent voor het doorhalen bij het Kadaster van de hypotheek/beslag inschrijving(en) van de verkoper, zodat er aan de koper vrij van hypotheek en beslag geleverd kan worden. De notaris moet daarvoor een royementsakte opmaken waarin de oude hypotheek bij het Kadaster daadwerkelijk doorgehaald wordt. Deze akte moet binnen 3 maanden na de overdracht worden ingeschreven bij het Kadaster.
  Let op: bij (goedkope) ‘kosten koper’ zijn gevallen bekend waarin notarissen (te) hoge kosten voor een royement in rekening brengen bij de verkoper. Gemiddeld liggen de kosten tussen de € 90 – 160 excl. btw per door te halen hypotheek. Voor beslagen gelden vaak hogere tarieven, omdat er vaak meer overleg nodig is. Bedragen boven de € 250 excl. btw per doorhaling zijn niet meer normaal te noemen.
  Verder werden vroeger Kadasterkosten van doorhalingen ook doorberekend, omdat het Kadaster de notaris voor zijn royementsakte per door te halen hypotheek een bedrag in rekening bracht. Tegenwoordig betaalt de notaris echter 1 vast tarief (max. € 74) voor een royementsakte, waarin meerdere doorhalingen plaatsvinden (vaak tientallen, voor meerdere klanten van verschillende dossiers). Een apart tarief in rekening brengen aan de verkoper voor inschrijving van de doorhaling bij het Kadaster is naar mijn mening dan ook niet meer terecht.
• Hypotheekakte (koper)
  Als de koper voor de financiering van de aankoop een hypotheek nodig heeft, dan komen de kosten daarvan voor zijn rekening. Dit geldt ook voor de bijkomende kosten, zoals taxatiekosten, kosten voor Nationale Hypotheek Garantie, afsluitprovisie, advieskosten tussenpersoon, etc.
• Erfenis (verkoper)
  Soms wordt er een woning verkocht uit een nalatenschap. De erfgenamen zijn dan de verkopers. De notaris zal moeten onderzoeken of de verkopers inderdaad wel de erfgenamen zijn, of dat ze misschien nog toestemming van een derde of bijvoorbeeld de rechter nodig hebben. Normaal gesproken is dat onderzoek niet nodig als er een verklaring van erfrecht wordt aangeleverd door de verkopers, waaruit blijkt dat zij bevoegd tot verkoop zijn. Als die verklaring van erfrecht er niet is, dan moet het onderzoek alsnog gedaan worden. De kosten daarvan komen voor rekening van de verkoper. Hetzelfde geldt als bijvoorbeeld het vermogen van de verkoper onder bewind is gesteld en er toestemming van de rechter nodig is voor de verkoop.

Spelregels notaris en consument

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft samen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis een brochure gemaakt. In deze brochure staan regels voor de notaris en voor jou op het moment dat je naar de notaris gaat. Hierin staan ook regels over de notariskosten. Over dit onderwerp heb ik eerder dit artikel geschreven.