Wat is het gevaar van de sleutelverklaring?

Met enige regelmaat komt het voor dat de koper van een woning de sleutel al krijgt voordat de (notariële) eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Dan wordt er vaak een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst getekend met de verkoper. Maar moet je als verkoper of koper hieraan wel beginnen? In dit artikel leg ik de belangrijkste aandachtspunten uit bij zo’n sleutelverklaring.

Wat is een sleutelverklaring?

Het komt soms voor dat een koper de aangekochte woning al in gebruik neemt vóór de eigendomsoverdracht bij de notaris. Dat kan als de verkoper al verhuisd is en de woning dus leeg staat. De koper krijgt al de sleutels om bijvoorbeeld al spullen in de woning op te slaan of alvast te gaan schilderen.

Meestal zal de verkopend makelaar dan een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst opstellen. Daarin worden afspraken gemaakt tussen beide partijen. Dat is ook verstandig want als verkoper geef je iemand de beschikking over je woning, terwijl er nog geen koopprijs betaald is door de koper. Daar zitten natuurlijk risico’s aan, bijvoorbeeld als de koper er een puinhoop van maakt. Als de koop dan onverhoopt niet doorgaat (bijv. omdat de koper zijn financiering niet rond krijgt), dan zit je als verkoper met de gebakken peren.

Wat staat er in een sleutelovereenkomst?

De belangrijkste elementen van een sleutelovereenkomst zijn:

1. Sleuteloverdracht
   De koper mag de woning al vóór de eigendomsoverdracht in gebruik nemen en krijgt van de verkoper dus toegang (en een sleutel).
2. Toegestaan gebruik
   In de overeenkomst moet zoveel mogelijk worden vastgelegd welk gebruik door de koper toegestaan is en wat niet. Bijvoorbeeld de koper mag alleen maar schilderen, klein onderhoud doen, een vloer leggen, gordijnen ophangen, etc.
3. Inspectie
   Op de datum dat de koper de sleutel krijgt, moet de normale inspectie/bezichtiging van de woning ook al plaatsvinden. Daarbij wordt geconstateerd of de woning in de staat is die in de koopovereenkomst is afgesproken en worden de meterstanden (gas, water en elektriciteit) opgenomen. (Normaal gesproken gebeurt de inspectie pas op de dag van de eigendomsoverdracht, voordat partijen naar de notaris gaan.)
4. Lasten van de woning
   Vanaf de datum van de sleuteloverdracht komen de lasten van de woning voor de rekening van de koper. Dit zijn zowel de gebruikslasten (gas, water en elektriciteit) als de eigenaarslasten (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten).
5. Risico van de woning
   Vanaf de datum van sleuteloverdracht gaat het risico van de woning over op de koper. Met risico wordt bijvoorbeeld bedoeld schade als gevolg van brand. Dit betekent dat de koper op dat moment de woning al moet verzekeren (opstal- of brandverzekering). Daarnaast houdt de verkoper de woning vaak ook nog verzekerd voor het geval de verzekeringsmaatschappij van de koper de schade niet uitkeert.
6. Definitie koop
   Vanaf de datum van sleuteloverdracht vervallen alle voorbehouden, zoals het financieringsvoorbehoud, en is de koopovereenkomst definitief. Geen van partijen kan dus nog de koop ontbinden. Het is daarom voor de verkoper verstandig om de koper – voor zover dat nog niet was gedaan – een bankgarantie of waarborgsom te laten stellen.
7. Vergoeding
   Er kan een vergoeding voor het eerdere gebruik door de koper worden afgesproken. Deze wordt dan betaald bij de eigendomsoverdracht via de notaris.
   Bij deze vergoeding is nog een kanttekening te plaatsen: soms is er een koper die een beroep op huurbescherming doet als de koop niet doorgaat. Hij zou immers een woning gehuurd hebben tegen een vergoeding, en dat zou als huur kunnen kwalificeren?
   Een (weliswaar kort geding-)uitspraak van Hof Leeuwarden maakte echter korte metten met zo’n koper. Die uitspraak komt er op neer dat  het betalen van een geldbedrag is zo nauw verweven met de rest van de afspraken (de echte koop) dat het geen huur kan zijn. Als het al huur is, dan is het in ieder geval niets anders dan een kortlopende huur, waarop de huurbescherming niet van toepassing is. En anders is het wel onredelijk of onbillijk van de koper om zich op de huurbescherming te beroepen aangezien dat strijdig is met de verplichting van de verkoper om de woning vrij van huur op te leveren bij de notariële eigendomsoverdracht.
   Als je toch het zekere voor het onzekere wilt nemen, dan zorg je dat in de sleutelovereenkomst afspraken gemaakt worden over de korte duur van het gebruik en de verplichting van de koper om te ontruimen als de koper niet doorgaat, zoals ook in de uitspraak aangegeven, en op straffe van een flinke boete.

Waar zitten de gevaren bij een sleutelverklaring?

Overdrachtsbelasting

In het normale koop- en leveringssysteem vindt de levering plaats bij de notariële leveringsakte met gelijktijdige betaling van de koopsom. De koper verkrijgt hiermee op het moment van de ondertekening van de leveringsakte een (juridisch en economisch) belang bij de woning. Het feitelijk risico gaat dan ook over. Dit betekent dat de koper op dat moment overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Op grond van de koopovereenkomst heeft de koper recht op levering van de woning. Dat is niet genoeg voor de Belastingdienst om overdrachtsbelasting te kunnen heffen. Bij een sleuteloverdracht gaat echter ook het risico over (zie hiervoor punt 5). Dat is dus meer dan het recht op levering. Dit betekent dat een sleutelovereenkomst er toe zou kunnen leiden dat er sprake is van een verkrijging van ‘economische eigendom’ in de zin van Artikel 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer, en wel voor de volledige waarde van de woning. Zie bijvoorbeeld dit besluit van de Staatssecretaris van Financiën.

De gevolgen van een economische eigendomsoverdracht zijn:

• De verkoper moet binnen 2 weken na de sleuteloverdracht de economische eigendomsoverdracht melden bij de Belastingdienst. Die krijgt dan een aangifteformulier toegestuurd.
• Van de economische eigendomsoverdracht moet binnen 1 maand na de sleuteloverdracht aangifte gedaan worden bij de Belastingdienst.
• De overdrachtsbelasting moet dan binnen 1 maand na de sleuteloverdracht door de koper worden betaald.

Doe je geen aangifte, of betaal je te laat, dan kunnen de boetes flink oplopen.

Let op: Als je als de economische eigendom verkrijgt van een onroerende zaak dan ben je in principe 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd!  Alleen als je een woning koopt, waar je zelf gaat wonen, dan is er de mogelijkheid om het verlaagd tarief van 2% of de startersvrijstelling toe te passen. Je moet dan wel ook aan de andere voorwaarden voor verlaagd tarief of startervrijstelling voldoen.

Daarvoor moest eerder een verzoek te worden ingediend bij de Belastingdienst. Inmiddels is deze goedkeuring opgenomen in een beleidsbesluit van het ministerie; nu hoeft er geen verzoek meer te worden ingediend. Nu kun je in de aangifte overdrachtsbelasting een beroep doen op het verlaagd tarief of de startersvrijstelling. Wel moet er aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. De verkrijging van de economische eigendom vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de obligatoire overeenkomst (=de koopovereenkomst) die aan de juridische eigendomsverkrijging ten grondslag ligt;
2. Er bestaat een directe samenhang tussen de juridische eigendomsverkrijging en de daaraan voorafgaande economische eigendomsverkrijging door en van dezelfde persoon of personen;
3. Van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging wordt aangifte gedaan;
4. Aan alle overige wettelijke eisen van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan.

De goedkeuring is op 4 maart 2023 in werking getreden. Voor verkrijgingen die vóór deze datum hebben plaatsgevonden kan een verzoek worden gedaan om toepassing van de hardheidsclausule bij het Ministerie van Financiën, Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten, Postbus 20201, 2500 EE Den Haag.
Bron: Goedkeuringsbesluit Ministerie van Financiën 2 maart 2023, nr 2023-2 (Stcrt 2023, nr 5423)

Toestemming hypotheekbank van de verkoper

Als er op de woning nog een hypotheek zit, dan zal de bank toestemming moeten geven voor het in gebruik nemen van de woning door de koper. In de hypotheekakte staat namelijk dat voor het in gebruik geven of verhuren van de woning aan derden vooraf toestemming gevraagd moet worden. Als deze toestemming niet gevraagd wordt, zal de sanctie zijn dat de gehele lening in een keer door de bank opgeëist kan worden.

De koop gaat niet door

Stel dat na de sleuteloverdracht de koop toch niet doorgaat, omdat bijvoorbeeld de financiering van de koper niet rond komt. De verkoper zit dan met een woning die half opgeknapt/verbouwd is, en moet die woning weer opnieuw in de verkoop doen. Er zullen extra kosten gemaakt moeten worden om de woning weer verkoop-klaar te krijgen.

Geen hypotheekrente aftrek als de verkoper de bewoning voortzet

Als je een woning koopt waar je zelf gaat wonen (‘hoofdverblijf’ in de zin van Artikel 3.111 Wet inkomstenbelasting 2001), dan zijn de kosten van de hypotheeklening aftrekbaar in box 1 voor de inkomstenbelasting. Onder die kosten vallen de rente van die geldlening, maar ook de kosten voor het verkrijgen van de lening (nota adviseur, taxatie, notariskosten hypotheekakte, etc).

Echter, bij een sleutelverklaring blijft de verkoper nog enige tijd wonen in de woning. Jij gebruikt de woning dus (nog) niet als hoofdverblijf voor jezelf, dus het is nog geen eigen woning in de zin van de inkomstenbelasting. In april 2023 is er een rechtbank uitspraak gedaan waarin de belastingdienst gelijk kreeg in het standpunt dat het geen eigen woning is als de verkoper er in blijft wonen, en dus de koper van de woning ook geen hypotheekrente aftrek had. Zie Rb. Zeeland-West-Brabant 4 april 2023, nr BRE 21/3696 (ECLI:NL:RBZWB:2023:1691). Dit betekent dus dat je maandlasten (aanzienlijk) hoger kunnen uitvallen voor de periode dat de verkoper nog in de woning woont!

Conclusie

De conclusie van bovenstaand verhaal is dat er nogal wat risico’s aan de sleutelverklaring zitten. Het beste is om er niet aan te beginnen, en in plaats daarvan bijvoorbeeld de eigendomsoverdracht bij de notaris te vervroegen. Of dat kan, zal afhangen van de financiering van de koper, de royementstoezegging van de hypotheekbank van de verkoper, de agenda’s van alle betrokken partijen.

Mocht vervroegen van de eigendomsoverdracht niet lukken en beide partijen willen toch tot een sleuteloverdracht overgaan, zorg dan in ieder geval voor een goede sleutelverklaring. Laat die opstellen door de betrokken makelaar of de notaris.