Overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je vanaf 2021?

Als je een woning of een andere onroerende zaak koopt betaal je meestal ook overdrachtsbelasting. Er gaat vanaf 2021 iets veranderen bij de overdrachtsbelasting: de tarieven wijzigen en soms betaal je zelfs helemaal geen overdrachtsbelasting. In dit artikel leg ik uit wat de belangrijkste wijzigingen zijn.

Belastingplan 2021

Op 15 september 2020 is de Belastingplan 2021 bekend gemaakt. Onderdelen daarvan zijn een wijziging in het tarief van de overdrachtsbelasting, een nieuwe vrijstelling voor starters en een wijziging in de doorverkoop-binnen-6-maanden-regeling. Dit noemt men de ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting‘. Inmiddels is het wetsvoorstel goedgekeurd door zowel de Tweede Kamer (12 november 2020) als de Eerste Kamer (15 december 2020).

Achtergrond van de wijzigingen is het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers, omdat beleggers starters vooral in (grotere) steden vaak te vlug af zijn. Daardoor is het voor starters steeds moeilijker om een woning te kopen.

Wat zijn de belangrijkste punten uit de nieuwe wet?

Starters betalen geen overdrachtsbelasting bij eerste woning

Als je als starter op de woningmarkt straks een woning koopt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Er komt hiervoor een vrijstelling in de wet. Er zijn wel voorwaarden, want je moet:

• tussen de 18 en 35 jaar zijn; en
• een woning kopen; en
• die woning als hoofdverblijf gaan gebruiken; en
• de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt; en
• (vanaf 1 april 2021) de waarde van de woning mag niet hoger zijn dan € 400.000.

Jonge doorstromers

Er is wel een tegemoetkoming voor personen die wel aan de voorwaarden voldoen in 2020 maar voor 1 januari 2021 een eerste woning hebben verkregen. Deze ‘jonge doorstromers’ kunnen voor hun volgende woning toch met de vrijstelling aankopen. Dit zal niet langer duren dan tot 2039, omdat iedereen die 18 jaar was in 2020 dan 35 jaar wordt.

Waarde van de woning bij de startersvrijstelling (vanaf 1 april 2021)

De waarde van de woning mag voor de startersvrijstelling niet hoger zijn dan € 400.000. Dit gaat dan om de waarde van de gehele woning met aanhorigheden (zoals garage, berging etc). Deze regelt gaat pas vanaf 1 april 2021 in. Dus tussen 1 januari 2021 en 1 april 2021 kun je de startersvrijstelling gebruiken ongeacht de waarde van de woning.

Het gaat ook om een drempelvrijstelling. Als de woning een waarde van € 500.000 heeft, dan dus vervalt de gehele startersvrijstelling! Wel zal dan het verlaagd tarief van 2% kunnen worden gebruikt, mits je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Ook is er een antimisbruikbepaling om te vermijden dat koopprijzen kunstmatig worden gesplitst.

Vrijstelling is blijvend

In het wetsvoorstel was opgenomen dat de vrijstelling voor starters in principe zou gelden tot 1 januari 2026. Dit onderdeel is vervallen, zodat dat startersvrijstelling ook na die datum gebruikt kan worden.

Andere personen betalen 2% overdrachtsbelasting voor een woning

Andere (natuurlijke) personen – die geen starter zijn – betalen (net als nu) bij de aankoop van de woning overdrachtsbelasting tegen een tarief van 2%. De voorwaarden zijn dan wel:

• je koopt een woning; en
• die ga je als hoofdverblijf gebruiken.

Aanhorigheden

Voor onroerende zaken zoals garages, parkeerplaatsen of schuren (‘aanhorigheden’), die in gebruik zijn bij en dienstbaar zijn aan de woning, geldt ook het tarief van 2% (of de vrijstelling van starters). Voorwaarde is wel dat deze aanhorigheden gelijktijdig met de woning worden verkregen. Als je later (na de aankoop van de woning) een garagebox aan de andere kant van de straat koopt, dan is vanaf 1 januari 2021 daar dus 8% overdrachtsbelasting voor verschuldigd.

De huidige regeling van aanhorigheden kun je teruglezen in dit artikel.

Voor alle andere kopers gaat het overdrachtsbelasting tarief naar 8%

Bij andere kopers of andere aankopen geldt straks het hogere algemene tarief. Dit tarief is nu 6% en gaat vanaf 2021 naar 8%.

Dit hogere tarief geldt dan dus voor:

• niet-woningen, zoals bedrijfspanden of een perceel grond
• woningen die niet (of tijdelijk) als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals:
  • een vakantiewoning
  • een woning die ouders kopen voor een kind
  • woningen gekocht door beleggers en niet-natuurlijke personen/rechtspersonen, zoals BV’s of woningcorporaties.

Rechtspersonen en beleggers betalen dus altijd 8% overdrachtsbelasting!

Stroomschema overdrachtsbelasting vanaf 2021

Je kunt bovenstaande regels nakijken in onderstaande Factsheet van de Belastingdienst:

Verplichte verklaring invullen!

Je moet bij de verkrijging van de woning (de notariële akte van levering) een verklaring aan de notaris afgeven of je aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling of het verlaagde tarief voldoet. De notaris stuurt die verklaring mee bij de aangifte overdrachtsbelasting die hij indient bij de Belastingdienst.

De vrijstelling voor starters is eenmalig. In de verklaring verklaart een starter dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. Blijkt dat achteraf toch wel het geval te zijn (de notaris kan dat niet altijd controleren) of er is bijvoorbeeld onterecht het tarief 2% gerekend, dan kan de belastinginspecteur tot naheffing overgaan. Dan moet je dus alsnog die overdrachtsbelasting betalen.

Hoe kom je aan de verklaring voor de notaris?

De koper dient zelf de ingevulde verklaring vóór de overdracht bij de notaris aan te leveren, omdat die aan de akte van levering moet worden gehecht. Daarom dient de koper:

• op de website van de Belastingdienst de juiste verklaring (Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling (0%) dan wel Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)) te kiezen en te downloaden;
• de verklaring in te vullen, te printen en te ondertekenen;
• de getekende verklaring aan de notaris te mailen (of in het Online Dossier te uploaden);
• de originele verklaring mee te nemen bij ondertekening van de akte (als de koper zelf aanwezig is) of aan de notaris op te sturen per post.

Zonder de ingevulde verklaring mag de notaris de vrijstelling of het verlaagde tarief niet toepassen! In dat geval kan de overdracht alleen doorgaan met toepassing van het algemene 8% tarief.

De verklaringen zijn te vinden via de volgende links:

Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling	https://bit.ly/startersvrijstelling
Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief	https://bit.ly/laagtarief

Let op: de verklaring moet voor elke koper afzonderlijk wordt ingevuld, ook als de koper samen met een partner aankoopt!

Controle door de Belastingdienst

Bij personen die na de overdracht de woning minimaal een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf hebben gebruikt, zal het verlaagde tarief of de startersvrijstelling in beginsel van toepassing zijn. Dit neemt niet weg dat in bepaalde evidente misbruiksituaties de inspecteur zal gaan naheffen.

Onvoorziene omstandigheden

Met onvoorziene omstandigheden na de overdracht van de woning houdt de inspecteur rekening. Dit betekent dat in bepaalde (onvoorziene) omstandigheden er een redelijke verklaring kan zijn dat de koper ondanks de afgelegde verklaring uiteindelijk toch niet in de woning is gaan wonen.

Deze omstandigheden kunnen zijn: het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie. Als onvoorziene gebeurtenissen redelijkerwijs ertoe leidden dat een koper niet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kon gaan gebruiken, neemt de inspecteur de startersvrijstelling en het verlaagde tarief niet terug.

De voorwaarden gelden per persoon

De voorwaarden voor de startersvrijstelling of het verlaagde tarief worden per persoon bekeken. Dus als twee personen samen aankopen, dan wordt voor elke persoon afzonderlijk beoordeeld of die aan de voorwaarden voldoet.

Voorbeeld (uit de Memorie van Toelichting)
Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij zij
ieder 50% verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk, stellig en zonder
voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.
Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast.
In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 150.000 door de persoon met een leeftijd
van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37
jaar 2% over € 150.000 (€ 3.000).

Doorverkoop binnen 6 maanden en overdrachtsbelasting

Als een woning binnen 6 maanden doorverkocht wordt, is er een regeling in de wet (artikel 13 lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer) die deels dubbele belasting in korte tijd voorkomt. Dit artikel wordt vanaf 1 januari 2021 gewijzigd voor de (door)verkoop van woningen. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat een koper een woning koopt om deze niet, of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf te gaan gebruiken en via de faciliteit van artikel 13 lid 1 WBR toch kan profiteren van het bij een eerdere aankoop toegepaste verlaagde tarief van 2%.

Huidige regeling

Op dit moment is het zo dat bij een transactie B-C binnen 6 maanden na een transactie A-B, de koper van transactie B-C de koopsom mag verminderen met de koopsom waar bij de transactie A-B overdrachtsbelasting over is betaald. Hij betaalt dan dus alleen overdrachtsbelasting over het (hogere) verschil van zijn koopsom tot de koopsom A-B.

Nieuwe regeling bij woningen

Daarom wordt in een nieuw lid 4 bepaald dat:

• als een woning is verkregen, waarover 2% overdrachtsbelasting is afgedragen; en
• die woning binnen 6 maanden daarna weer wordt overgedragen; en
• er over die tweede verkrijging 8% overdrachtsbelasting is verschuldigd,

dan slechts de eerder afgedragen 2% overdrachtsbelasting in mindering wordt gebracht op de bij de tweede overdracht verschuldigde overdrachtsbelasting.

Als bij de eerste overdracht de startersvrijstelling is toegepast, blijft artikel 13 WBR buiten toepassing bij de tweede overdracht binnen 6 maanden. Dit betekent dat er in deze situatie geen vermindering plaatsvindt.

Voorbeeld (uit de Memorie van Toelichting)

Overdracht uitstellen naar 2021?

Inmiddels zijn er bij mijn notariskantoor al de eerste verzoeken binnengekomen om de aankoop van een woning (door een starter) te verschuiven naar januari 2021. Dat kunnen wij uiteraard niet zo maar toezeggen: dit is een afspraak tussen verkoper en koper.

Gevolgen voor de verkoper

Voor de verkoper heeft dat wel gevolgen:

• De hypotheekkosten van de verkoper lopen door tot de overdracht.
• Veel verkopers hebben een overbruggingshypotheek op hun pand die ze graag zo snel mogelijk willen aflossen; tot die tijd hebben ze immers dubbele lasten.
• De premie voor de opstalverzekering loopt door.
• De verkoper houdt het huis op naam met alle risico’s van dien. Zeker als de verkoper al naar zijn nieuwe woning verhuisd is, en de woning dus leeg staat. De koper eerder de sleutel geven (met een sleutelovereenkomst) is niet altijd mogelijk, want dan is er meestal bij de sleuteloverdracht direct al overdrachtsbelasting verschuldigd, tegen het huidige tarief!

Gevolgen voor de koper

Voor de koper zijn er ook aandachtspunten:

• De koper moet uiteraard checken of de hypotheekofferte wel doorloopt tot begin 2021. Ook kan er door de koper bereidstellingsprovisie verschuldigd zijn in verband met het later tekenen van de hypotheekakte.
• Als er door de koper een bankgarantie is afgegeven, dan zal gecontroleerd moeten worden of die nog wel geldig is tot na de eigendomsoverdracht in 2021.
• Als de koper (in plaats van een bankgarantie) een waarborgsom heeft gestort bij de notaris, dan zal er langer negatieve rente doorlopen. Die rente moet de koper bij de overdracht aan de notaris terugbetalen. Meer kosten voor de koper dus.
• Als de feitelijke overdracht ook mee verschuift naar de latere datum van de eigendomsoverdracht (dat is wel gebruikelijk), dan loopt de planning van de koper wellicht in de soep (hij mag er dus niet eerder in).

Zoals gezegd, het verplaatsen van de eigendomsoverdracht is een zaak tussen verkoper en koper. De notaris zal zich daar niet snel in mengen. Het is voor beide partijen verstandig zich van tevoren goed te laten informeren!

Invoering wijzigingen overdrachtsbelasting

De wijzigingen gaan in per 1 januari 2021.