Update: Wat is het gevaar van een sleutelverklaring?

Enige jaren terug heb ik al eens een blogartikel geschreven over de sleutelverklaring of sleutelovereenkomst. Sinds de wijzigingen in de overdrachtsbelasting per 2021 is het financiële risico daarvan nogal toegenomen.

Nu is er een goedkeuringsregeling om de gevolgen voor de overdrachtsbelasting te beperken.

Overdrachtsbelasting bij sleutelverklaring

Bij sleutelverklaring is er vaak sprake van een economische eigendomsoverdracht. In dat geval ben je in principe 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd!  Alleen als je een woning koopt, waar je zelf gaat wonen, dan is er vanaf nu de mogelijkheid om het verlaagd tarief van 2% of de startersvrijstelling toe te passen. Je moet dan wel ook aan de andere voorwaarden voor verlaagd tarief of startervrijstelling voldoen.

Daarvoor moest eerder een verzoek te worden ingediend bij de Belastingdienst. Inmiddels is deze goedkeuring opgenomen in een beleidsbesluit van het ministerie; nu hoeft er geen verzoek meer te worden ingediend. Nu kun je in de aangifte overdrachtsbelasting een beroep doen op het verlaagd tarief of de startersvrijstelling. Wel moet er aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. De verkrijging van de economische eigendom vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de obligatoire overeenkomst (=de koopovereenkomst) die aan de juridische eigendomsverkrijging ten grondslag ligt;
2. Er bestaat een directe samenhang tussen de juridische eigendomsverkrijging en de daaraan voorafgaande economische eigendomsverkrijging door en van dezelfde persoon of personen;
3. Van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging wordt aangifte gedaan;
4. Aan alle overige wettelijke eisen van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan.

De goedkeuring is op 4 maart 2023 in werking getreden. Voor verkrijgingen die vóór deze datum hebben plaatsgevonden kan een verzoek worden gedaan om toepassing van de hardheidsclausule bij het Ministerie van Financiën, Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten, Postbus 20201, 2500 EE Den Haag.
Bron: Goedkeuringsbesluit Ministerie van Financiën 2 maart 2023, nr 2023-2 (Stcrt 2023, nr 5423)

Geen hypotheekrente aftrek als de verkoper de bewoning voortzet

Als je een woning koopt waar je zelf gaat wonen (‘hoofdverblijf’ in de zin van Artikel 3.111 Wet inkomstenbelasting 2001), dan zijn de kosten van de hypotheeklening aftrekbaar in box 1 voor de inkomstenbelasting. Onder die kosten vallen de rente van die geldlening, maar ook de kosten voor het verkrijgen van de lening (nota adviseur, taxatie, notariskosten hypotheekakte, etc).

Echter, bij een sleutelverklaring blijft de verkoper nog enige tijd wonen in de woning. Jij gebruikt de woning dus (nog) niet als hoofdverblijf voor jezelf, dus het is nog geen eigen woning in de zin van de inkomstenbelasting. In april 2023 is er een rechtbank uitspraak gedaan waarin de belastingdienst gelijk kreeg in het standpunt dat het geen eigen woning is als de verkoper er in blijft wonen, en dus de koper van de woning ook geen hypotheekrente aftrek had. Zie Rb. Zeeland-West-Brabant 4 april 2023, nr BRE 21/3696 (ECLI:NL:RBZWB:2023:1691). Dit betekent dus dat je maandlasten (aanzienlijk) hoger kunnen uitvallen voor de periode dat de verkoper nog in de woning woont!

Mijn blogartikel is op het bovenstaande aangepast. Lees dat artikel voor alle aandachtspunten bij een sleutelverklaring. Zodra het beleidsbesluit er is, zal ik dit weer updaten.